Cómo comprar una Propiedad en España si eres Extranjero: Todo lo que debes saber

Si estás pensando en comprar una propiedad e invertir en bienes raíces en España: este artículo es para ti.

Ya sea que quieras comprar una vivienda en España como residencia principal, como casa de vacaciones o como inversión para obtener la Golden Visa, hay algunas cosas que debes saber y considerar antes de embarcarte en tamaño proyecto para evitar sorpresas en el camino.

COMPRAR VIVIENDA EN ESPAÑA SI ERES EXTRANJERO

Hay dos requisitos obligatorios que debes cumplir para formalizar la compra de un inmueble en España si eres extranjero. Dichos requisitos son:

TENER UN NIE (Número de Identificación Nacional para Extranjeros)

Puedes solicitarlo en tu país de origen (en el Consulado español local) o directamente en España (en la oficina de policía). Por regla general suele ser más fácil, rápido y económico hacerlo en tu país de origen. A la hora de solicitarlo, es importante hacerle saber al funcionario que lo tramita que estás solicitando el NIE para comprar un inmueble, ya que este será de carácter temporal.

CUENTA BANCARIA EN ESPAÑA de donde saldrán los fondos para pagar la propiedad.

Algunos bancos españoles ofrecen cuentas para no residentes que deseen comprar bienes inmuebles en España. Una vez finalizada la compra, puedes cerrar la cuenta o cambiarla a una cuenta corriente para domiciliar las facturas de los servicios públicos españoles o el seguro de hogar, por ejemplo.

Un NIE y una cuenta bancaria española son obligatorios para firmar la «Escritura Pública» (documentos de cierre y escritura de propiedad), es decir, el último paso en el proceso de compra.

Sin embargo, aún puedes hacer una oferta y «reservar» una propiedad con un pago inicial antes de tenerlos. Contacta a tu Personal Shopper Inmobiliario para verificar tus opciones y la manera más conveniente de avanzar si este es tu caso.

IMPORTANTE:

Si vas a comprar una propiedad en ciertas áreas de España (las ciudades fronterizas con Francia, por ejemplo) como Hondarribia o Irún y no eres ciudadano de la UE, también necesitarás un permiso militar especial otorgado por el Ministerio de Defensa como parte de un programa antiterrorista nacional.

Contáctame para saber más sobre este tema si lo deseas.

HAS ENCONTRADO LA CASA QUE QUIERES COMPRAR EN ESPAÑA. ¿Y AHORA, QUÉ SIGUE?

El proceso de compra de un inmueble en territorio español se puede dividir en tres etapas:

PAGO(S) INICIAL(ES): Trámites o diligencias previas a la compra del inmueble
ESCRITURA PÚBLICA: formalización del contrato de compraventa frente a Notario
POST-VENTA: trámites y gestiones a realizar después de haber comprado el inmueble

Veámoslas una por una:

PAGO(S) INICIAL(ES): Trámites o diligencias previas a la compra del inmueble.

Contrato de Reserva (“Señal”)
Aceptación de la Oferta
Acuerdo de Preventa (“Contrato de Arras Penitenciales”)

CONTRATO DE RESERVA: “SEÑAL”

Cuando te hayas decidido por una propiedad para comprar, puedes “reservarla” pagando una pequeña cantidad reembolsable (puede ser tan baja como 1.000 € o hasta el 1% del precio de la propiedad).

Esto se llama “señal” y tiene dos propósitos: significa que estás haciendo una oferta oficial sobre la propiedad y también significa que el agente inmobiliario dejará de mostrársela a otras partes interesadas (con el consentimiento del propietario). La propiedad está «reservada» para ti por un corto período de tiempo, a confirmar con el propietario/agente.

ACEPTACIÓN DE LA OFERTA

Luego de elaborar la estrategia de negociación junto a tu PSI, presentarán tu oferta al propietario y/o su agente inmobiliario. Las negociaciones se prolongarán hasta que ambas partes acuerden un precio de venta, momento en el cual tu oferta se dará por aceptada formalmente.

ACUERDO DE PREVENTA: “CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES”

Una vez que se acepte tu oferta, firmarás un acuerdo de preventa («Contrato de Arras Penitenciales») y pagarás el 10% del precio de venta. Este importe no es reembolsable*. Este contrato vincula legalmente al Comprador y al Vendedor y tiene como objetivo formalizar la transacción entre ambas partes: el Comprador muestra su intención clara de adquirir la propiedad y el Vendedor su intención de vender.

En este contrato se definirán las condiciones de pago: se establecerá el precio de compra, se definirá el método de pago y el monto de lo pagado hasta el momento como depósito (la señal y el 10% de pago inicial, por ejemplo). También se incluirá la fecha estimada para la firma de la Escritura Pública frente a Notario, es decir, el último paso en el proceso de compra.

*IMPORTANTE:

Se las llama Arras Penitenciales porque su incumplimiento conlleva una «penitencia»:
si, una vez firmado este contrato, el propietario decide retractarse de la venta, está obligado por ley a devolverle al Comprador el 10% del pago inicial y pagarle un 10% adicional como multa por incumplimiento del contrato. Por otro lado, si es el Comprador quien ya no desea comprar la propiedad en cuestión, entonces pierde su pago inicial no reembolsable del 10%.

Según la Provincia o Comunidad Autónoma, en esta etapa, se le proporcionarán al Comprador copias de varios documentos relacionados con el estado financiero y legal de la propiedad:

NOTA SIMPLE: es un documento donde podemos comprobar detalles y descripción del inmueble según constan en el Registro de la Propiedad, y que está libre de cargas (como hipotecas, por ejemplo).
CATASTRO: es un documento que contiene la descripción de los límites y medidas de la propiedad
CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: este documento indica el nivel de calificación de eficiencia energética del inmueble y su periodo de vigencia.
*En Guipúzcoa, acredita que el inmueble dispone de un Certificado de Eficiencia Energética inscrito en el Registro de Certificados de Eficiencia Energética del País Vasco. Yo trabajo como Personal Shopper Inmobiliario en dicha provincia, por lo que algunos detalles específicos de este artículo solo son válidos para el territorio que cubro.
IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES: copia del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que se paga anualmente.
RECIBOS DE SERVICIOS PÚBLICOS
CERTIFICADO DE OBRAS APROBADAS/PENDIENTES: un certificado que indica qué obras/renovaciones han sido aprobadas/están pendientes de aprobación por parte de la copropiedad.

Después de la firma del Contrato de Arras, generalmente hay un período de 1 a 3 meses hasta que se firma la Escritura Pública. Dicho período sirve para obtener financiación de un banco (si lo necesitaras) o para ultimar detalles de la venta. Una vez finalizado ese plazo, ambas partes acudirán al Notario para formalizar la compraventa: tú, como Comprador recibirás la nueva escritura a su nombre y las llaves de tu nueva vivienda.

Recuerda: Los compradores deben pagar los honorarios del notario que pueden ser de hasta el 2,5% del precio de venta de la propiedad.

2. ESCRITURA PÚBLICA: formalización del contrato de compraventa frente a Notario.

En la fecha acordada, firmarás el contrato de compraventa o Escritura Pública bajo la supervisión del Notario, quien dará fe de que el Vendedor es el propietario legítimo del inmueble en cuestión, que existe un acuerdo de venta, sin problemas hereditarios ni fiscales con la propiedad, sin deudas con los vecinos, etc.

El Notario realizará una verificación completa con respecto a cualquier problema legal que pueda afectar la venta y, si todo está en orden, pagarás el 90% restante del precio de la propiedad al Vendedor: mediante un cheque de caja de tu banco español o mostrando justificante de una transferencia a la cuenta bancaria del Vendedor que habrás realizado antes de la reunión). El último paso de la transacción se completa cuando ustedes, los nuevos propietarios, firman la nueva escritura de propiedad.

¡ENHORABUENA, ERES PROPIETARIO DE UNA CASA EN ESPAÑA!

Pero aún no has terminado con la burocracia…

3. POST-VENTA: trámites y gestiones a realizar después de haber comprado el inmueble.

A pesar de que ya tienes las llaves de tu nueva vivienda en España en tus manos, todavía hay tres pasos importantes que quedan por finalizar:

Debes registrar la propiedad en el Registro de la Propiedad local bajo el/los nombres de los nuevos propietarios (tú). Debes llevar contigo el título de propiedad a tu nombre (Escritura Pública), documento de identificación y un medio de pago para abonar el registro. Como este monto varía según la Provincia o Comunidad Autónoma, recuerda confirmar con anticipación cuánto te costará dicho trámite.
Debes pagar los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) a la Autoridad Tributaria (Hacienda) de la Comunidad Autónoma en la que está registrada la propiedad. En Gipuzkoa, por ejemplo, varía entre el 2,5% y el 4% para viviendas de segunda mano en función de si se trata de primera compra, si será primera o segunda residencia y los m2 totales. Las obras nuevas no pagan ITP, sino que pagan un 10% en concepto de IVA.
Debes transferir la titularidad de los servicios, como el gas, el agua y la electricidad, entre otros.

IMPORTANTE:

Además del precio de la propiedad (PP), como Comprador también tendrás que pagar*:

Honorarios notariales: en torno al 2,5% del PP
Impuestos de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 2,5% a 4% del PP
Registro de la Propiedad: 1.5% – 2.5% de PP
Primera ocupación (solamente para Obra Nueva): 10% de PP como IVA
Honorarios del Personal Shopper Inmobiliario si has contratado los servicios de uno
Honorarios de abogado si aplica
Seguro de hogar, etc.

*porcentajes estimados a pagar en la provincia de Guipúzcoa.

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Mantenerse al día con las tareas de administración de tu propiedad cuando no estás en casa, es complicado. Yo estoy aquí para hacértelo todo más fácil.

Deja las llaves de tu casa en mis manos con la certeza y seguridad de que la cuidaré como si fuera mía mientras no estés. Puedes pensar en mí como tu Ama de Llaves personal: tú solo preocúpate por disfrutar de tu nueva casa en España. De todo lo demás, me encargaré yo.
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